2018 年行业头部企业（如优客工场、WeWork中国等）占据市场主导地位，但 2020 年后疫情加速行业洗牌，FUNWORK、WE+酷窝等头部品牌退出市场。至 2025 年，早期头部企业因模式缺陷和外部冲击，转型进展缓慢。
冯印陶见证了 WeWork 在中国的崛起，也经历了行业从繁荣到退潮的全过程。2015 年，海归创业者冯印陶带着改造房地产的蓝图回国，成立专注于“新型空间”的房产众筹平台“一米好地”；2016 年，联合办公品牌“米域”成立，踩中 WeWork 在国内的爆发期；2020 年，“米域”在疫情冲击下被迫关停；2021年，他在一家国企做资产管理方面的 COO；2023-2024 年，他投入勇于探索商业模式的公司咨询与投资领域。他认为当下共享办公赛道窗口期已终结，商业地产陷入“供应过剩+需求萎缩”死局，建议存量资产转向租赁住宅/酒店等刚性需求领域。
在这场跨越十年的深度回溯中，我们通过一个亲历者的视角，审视中国商业租赁地产与创业环境的变迁。
2019 年底到 2020 年初是一个最重要的时间点，谁能活下来，就是最后的赢家了。但没有一点一个人撑下来
冯印陶：在做一米好地的过程中，我们得知了不同商业地产业态之间的差异。尤其是在尝试进行房地产资产证券化时，随着政策逐步清晰，我们意识到互联网资产证券化这一方向在政策上肯定是没有办法获得支持的。然正是在这一过程中，我们正真看到了商业地产的一些机会。
转型过程中的阻力是显而易见的。几乎从各个渠道都可以感觉到，这个方向是无法继续走下去的，政策肯定不支持，或者至少在短期内，三到五年内不可能看到政策上的支持，而且会伴随着巨大的合规风险。虽然我们提前做出了预判，但仍然受到了一定的冲击。幸运的是，相比其他平台，我们的情况要好得多，尤其是在合规方面，我们从始至终保持谨慎。至于转型的过程，相对来说是比较自然的。当时我们思考的是：“这个业务做不成了，那我们还能做什么？”于是我们切入了这个新的赛道。
在做一米好地时，我们就意识到国内的租赁市场，特别是共享资产领域，存在着很大的缺口。那时，我们正真看到大部分的资产都没有正真获得专业化的运营，而这正是资产证券化面临的一个巨大障碍：缺乏成熟的运营商。比如在一些发达国家，无论是在公寓还是办公领域，业主和运营商是分开的。业主将房产委托给专业运营商来管理，运营商会以收取管理费的方式来运营这些资产。而在国内，无论是住宅还是商业地产，都存在空缺。虽然商场的运营商已然浮现，但当时仍处于早期阶段，办公领域基本上没有成熟的运营商，公寓也处于空白状态。经过对比，我们决定专注于办公领域。
在办公运营领域，我们正真看到不同的业态机会。我们大家可以做园区、传统办公装修，甚至联合办公，而我们最终决定切入联合办公市场。基于两个不可逆的趋势：一是办公空间的交付必然会是精装修，大家都希望“拎包入住”；二是市场上的租户大多是小公司，不再是以往租用整层或半层的大公司。因此，我们最终选择了联合办公这一方向。
米域的联合办公模式并不是完全按天租赁，而是结合了按工位和按办公室出租的方式。我们大多数的租期是3个月、6个月、一年，而不是短期租赁。我们的核心抓住了办公小型化和产品化的趋势，切入时机也非常合适，所以经历了一段比较快速的成长期。
冯印陶：我们确实在很多方面做出了错误的判断，尤其是对房地产市场变化的速度预估失误。
实际上，不只是我们，整个行业都误判了市场走势。无论是小到联合办公行业，大到整个写字楼行业，乃至整个房地产行业，大家一致认为至少还有8到10年的持续增长期。但现实却是，市场仅仅在两三年内就发生了急剧变化。这是一次重大的误判，从战略层面来看，它影响深远。从竞争角度来说，我们当时过于专注于自身业务，投入大量精力在项目开发、设计改造等方面，而对竞品的关注相对不足。虽然我们会关注竞品的产品和租售情况，但对市场占有率的变化、同行的经营状况以及融资动态的关注不够。这导致我们在竞争预判上出现了问题。
例如，当某些竞品因为市场之间的竞争或自身经营压力而不得不进行大幅降价时，我们没做好充分准备。我们可能会质疑他们是不是具备持续生存能力，但实际上，在生存压力下，部分竞品可能会不计成本地发动价格战，而这种策略对我们的冲击是极其严重的。
范怿 Ryan：许多事情因疫情的不确定性而难以预判。在快速地发展的周期内，企业要结合市场势能，同时面对更多新兴竞争者的挑战。从行业环境来看，我们也观察到，市场一旦崛起，便会吸引更多玩家入场，甚至不少杂牌也纷纷加入竞争。面对这样的市场变化，你们当时是否考虑过，借助这一阶段进一步融资，以增强现金流和资金储备？在这样的大环境下，是否有拓宽市场、巩固竞争优势的规划？
冯印陶：我们的上一轮融资是在 2018 年，按理说，下一轮融资应该在 2019 年至 2020 年初进行。然而，在 2018 年之后的最近一段时间，我们的核心目标是提升产品和扩大业务规模。按照正常的发展节奏，原本计划在 2019 年底到 2020 年初再启动融资。
当时的市场之间的竞争异常激烈，正如你所说，各类玩家纷纷入场。事实上，2019 年底至 2020 年初是一个至关重要的时间节点——谁能熬过这段时期，谁就非常有可能在激烈的竞争中生存下来，并淘汰对手，成为最终的赢家。但现实的结果是，没有一点一个企业成功突围，所有人最终都退出了市场。如今回过头来看，这个行业的问题究竟出在哪里，已经难以探讨，因为时代的窗口期已经彻底关闭。如果当初没有突如其来的疫情，或许还会有一两家公司活下来，并依据市场变化调整自身，优化商业模式、管理体系和产品形态。毕竟，顺应时代发展，每隔三到五年进行一次调整是很正常的。然而，前提是——你必须先活下来，留在牌桌上。只要仍然在局内，就有机会顺势而为；但一旦出局，后续发生的任何变化都已无关紧要。
冯印陶：其实，这个行业在本质上与许多耐消品非常相似，甚至和房地产、酒店行业的逻辑更为接近——核心竞争力归根结底是运营能力。
当然，运营能力听起来很笼统，落到实处，其实就是你怎么样找到客户、如何管控产品，以及如何交付一个优质的办公体验。为此，我们当时在技术上做了不少投入，比如人脸识别门禁系统，以及早在 2019 年就上线的智能助理。现在回头看，真的不得不感叹——这实在是太超前了。那个智能助理背后接入了百度和科大讯飞的语音识别技术。彼时，百度的 AI 还处于相对早期阶段，但我们的想法已经很明确——用户只需要说一句话，系统就能自动为其预订会议室，并在 APP 上完成确认。我们的目标是通过科学技术手段优化使用者真实的体验，同时结合设计能力等多重维度，搭建一整套运营体系。
冯印陶：我认为共享办公的窗口期已结束了。这就像今天有人说要做移动互联网创业一样——时代已逝去了。
共享办公曾经是一个机会，一方面，从经济角度来看，随着大量小微企业的涌现和服务业的发展，中小型公司对灵活办公空间的需求激增。另一方面，移动办公的浪潮使得人们逐渐不再需要长期固定的办公室。同时，房地产市场行情报价的上涨也促进了共享办公的兴起——毕竟，只有当租金高昂时，企业才更愿意选择共享模式。如果房租便宜，谁还会共享呢？每家公司直接租下一整层楼就好了，对吧？但如今情况出现了变化：房租不再高企，中小企业减少，移动办公的需求也在下降。再过三五年，随着人工智能的发展，可能三分之一甚至一半的人都在家远程办公了。这样一来，共享办公的窗口期基本已经消失。
当然，在局部市场，共享办公仍然有几率存在机会。例如，某栋写字楼或某个特定区域，因特殊原因仍然有需求。但作为一个整体性的大市场，这个赛道已经走到了尽头。
范怿 Ryan：目前，中国整个办公地产市场依然处于寒冬期。我们与不同的地产公司都有合作，可以明显感受到市场的压力。虽然这两年新办公楼的交付速度有所放缓，但无论是空置率，还是价格竞争，都比往年更激烈，甚至能够说是惨烈。面对这样一个庞大的市场，我们或许不能直接称之为“天坑”，但行业内确实充满了挑战。经常有人开玩笑说，去大虹桥转一圈就可以感觉到市场的冷清。那么，在这样的环境下，你怎么样看待当下的局势？又如何预判未来的走向？
冯印陶：我认为办公地产这一行业正处于逐渐消亡的过程中。办公市场的核心支撑在于白领群体的数量——只有当办公人口稳定增长，办公需求才有支撑。但现实情况是，无论以上海为例，还是放眼国内一线城市，白领人口并没有增加，反而在下降。举个例子，一栋10万平方米的办公楼交付后，大约可以容纳1万人办公。但如果整体的白领办公人口没有增加，这1万人只能是从其他楼里“挖”过来的。这在某种程度上预示着，每当有新办公楼交付，市场的空置率都会进一步上升，供过于求的情况愈发严重，最后导致租金不断下滑。